Инвестиции в коммерческую недвижимость привлекают стабильным денежным потоком, но без расчета окупаемости легко переплатить. Разберем ключевые показатели и формулы.
Основные метрики доходности
Для оценки используют три главных показателя:
- Чистый операционный доход (NOI) — разница между арендной платой и операционными расходами (коммуналка, налоги, обслуживание).
- Капитализация (Cap Rate) — отношение NOI к стоимости объекта. Формула: Cap Rate = NOI / Цена × 100%.
- Срок окупаемости — период, за который накопленный доход покроет вложения. Рассчитывается как цена / NOI.
Пример расчета
Помещение стоит 10 млн руб., аренда приносит 1,2 млн руб. в год, расходы — 200 тыс. руб. NOI = 1,2 — 0,2 = 1 млн руб. Cap Rate = 1/10 = 10%. Срок окупаемости = 10 лет.
Что влияет на окупаемость
- Локация и класс помещения.
- Долгосрочность договоров аренды.
- Текущие ставки по кредитам (если объект куплен в ипотеку).
- Рост арендных ставок и инфляция.
Всегда закладывайте резерв на ремонт и простой. Точный прогноз поможет избежать убытков и повысить рентабельность вложений.